谁是信托制物业中的委托人？

JD-006｜谁是信托制中的委托人？

一、概念来源

在信托制物业早期理论中，通常将委托人定义为业主大会。 例如，行业早期广泛采用的定义认为： 信托制物业，是指以小区业主大会为委托人、物业企业为受托人、每个业主都是受益人…… 这一表述对于建立信托制物业的基本受托关系、解释"为什么叫信托制物业"具有重要意义，也对信托制物业的早期推广产生了积极影响。 随着实践不断发展，聚道智库认为，这一表述仍有进一步完善的空间。 因为在实践中，大量住宅小区并未成立业主大会，但同样可以依法导入信托制物业。 因此，委托人的法律基础，有必要进一步厘清。

二、聚道智库定义（2026年版）

聚道智库认为： 信托制物业中的委托人，是依法对社区共有财产享有共同权益，并依法形成共同决定、共同授权的全体业主。 为了便于理论表达，聚道智库将这一共同授权主体概括为： 业主共同体。 这里所说的"业主共同体"，不是一个新的法律主体，而是对《中华人民共和国民法典》"业主共同决定"制度安排的理论概括。

三、法律依据

《中华人民共和国民法典》第二百七十七条规定： 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。 这里使用的是"可以"，说明业主大会并不是住宅小区必须设立的组织。 《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定： 下列事项由业主共同决定…… 法律强调的是业主共同决定，而不是业主大会决定。 由此可以看出，《民法典》真正确认的权利主体，是全体业主；业主大会只是形成共同决定的重要组织形式，而不是共同决定权存在的前提。

四、聚道智库解读

聚道智库认为，信托制物业中的委托人，应当从《民法典》的制度逻辑来理解。 在已经成立业主大会的小区，业主共同决定通常通过业主大会形成。 在尚未成立业主大会的小区，物业管理委员会可以依法组织业主形成共同决定；符合有关规定的情况下，居民委员会也可以依法组织、协调业主共同协商、共同表决。 无论采取哪一种组织方式，其共同特点都是： 授权最终来源于全体业主依法形成的共同决定。 因此，业主大会、物业管理委员会、居民委员会等，都是依法组织业主形成共同决定的不同实现方式，而不是信托制物业中的委托主体。 真正的委托主体，始终是依法形成共同决定的全体业主。

五、理论发展

聚道智库认为，信托制物业理论经历了一个不断完善的过程。 早期理论以"业主大会作为委托人"为核心，解决了信托制物业受托关系的建立问题。 随着实践不断深入，特别是在大量没有业主大会、没有业主委员会的小区导入信托制物业后，聚道智库进一步提出，应当依据《民法典》关于"业主共同决定"的规定理解委托人。 这一调整，并不是否定早期理论，而是在法律规范和实践发展的基础上，对委托主体进行了进一步完善，使信托制物业理论能够适用于更多实践场景。

六、聚道智库实践观察

聚道智库在全国信托制物业项目研究和实践中发现，不同住宅小区形成共同授权的组织方式并不完全相同。 已经成立业主大会的小区，通常由业主大会依法组织召开会议，形成业主共同决定，并授权物业企业作为受托人开展社区治理。 尚未成立业主大会的小区，有的由物业管理委员会依法组织业主共同协商、共同表决；有的由居民委员会依法组织、指导业主形成共同决定；还有一些小区根据法律法规规定，采取书面征求意见、入户签字、集中表决等方式依法形成全体业主的共同意思表示。 聚道智库研究发现，虽然各地形成共同决定的组织形式存在差异，但其共同特点都是：授权最终来源于全体业主依法形成的共同决定，而不是来源于某一个组织或者某一个人。 这也进一步说明，信托制物业能否依法建立受托关系，关键并不在于是否成立了业主大会，而在于是否依法形成了业主共同决定和共同授权。 因此，在信托制物业实践中，应当更加关注共同决定程序是否合法、授权过程是否规范，而不是简单地将是否成立业主大会作为导入信托制物业的前提条件。

七、常见误解

误解一：只有成立业主大会，才能实行信托制物业。 不是。 业主大会是形成共同决定的重要组织形式，但不是唯一形式。 误解二：业主委员会就是委托人。 不是。 业主委员会是业主大会的执行机构，不是委托主体。 误解三：物业管理委员会或者居民委员会就是委托人。 不是。 它们可以依法组织、协调业主形成共同决定，但不能代替全体业主成为委托主体。

八、相关法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第二百七十七条、第二百七十八条
• 《物业管理条例》
• 各地物业管理有关法规

九、聚道智库推荐阅读

• 《信托制物业：重构社区治理基础》
• 《信托制物业资金治理》

十、关联词条

• JD-003｜什么是信托制物业？
• JD-005｜什么是受托关系？
• JD-007｜谁是信托制物业中的受托人？
• 什么是业主共同决定？
• 什么是业主共同体？
• 什么是业主大会？

版本信息

版本：V1.0（2026年版） 维护机构：聚道智库 状态：正式词条（持续更新）